Jak na pronájem vlastní nemovitosti

Koupili jste investiční nemovitost za účelem uložení finančních prostředků a hodláte ji pronajímat pro zajištění trvalého pasivního příjmu? A nebo se vám stalo, že jste zdědili byt či dům který se Vám nehodí a z volby prodat či pronajmout jste si vybrali druhou možnost, tedy pronajímat? Na co se připravit, co všechno vás čeká a na co si dát pozor?

Doba pronájmu

Délku trvání pronájmu můžeme rozdělit na tři možnosti, a sice pronájem krátkodobý, střednědobý a dlouhodobý.

Krátkodobý pronájem je vhodný spíše v turisticky zajímavých lokalitách, obvykle na týden nebo dva. Mnozí turisté raději místo hotelu zvolí ubytování v domácím prostředí. Příkladem může být pronajímání různých chat a chalup na horách. V tomto případě nemá většinou pronajímatel po celý rok o zájemce nouzi. V zimě lákají hory turisty na sníh, v ostatních ročních obdobích na pěší túry. Atraktivní lokality mívají obsazeno na dlouhé měsíce dopředu a majitel má z pronájmu v podstatě neustálý příjem. Poněkud horší to bude mít pronajímatel chaty v některé ryze letní oblasti, například v Posázaví. Přes léto si budou klienti předávat klíče z ruky do ruky, ale v zimním období bude takový objekt nevyužitý a náklady na jeho údržbu půjdou z kapsy majitele. Ve větších městech a jejich okolí si zase často krátkodobě pronajímají byty turisté, např. přes platformu Aibnb apod. Ti jsou za jednu až dvě noci ochotni zaplatit téměř hotelovou cenu, Tento druh pronájmu však jednak přináší nejvyšší míru opotřebení bytu, a jednak poměrně značné nároky na prakticky trvalý servis ze strany pronajímatele, jako úklid, výměna povlečení, častější opravy apod. 

Střednědobý pronájem se dobře uplatní ve vysokoškolských městech. Studenti, kterým nebyla přidělena kolej, nebo na koleji bydlet nechtějí, vyhledávají možnost ubytování v soukromých bytech. Takový byt je pak obýván více studenty, kteří se dělí o společné prostory a výši nájemného. I zde majitel bytu musí počítat s větším opotřebením bytového zařízení a častějšími opravami. I kdyby se v bytě nepořádaly bujaré večírky, tak i běžný režim početné skupiny lidí si na vzhledu bytu vybere svou daň, ale už ne v takové míře, jako při ubytování turistů.

Střednědobý pronájem bude vyhledávaný i ve městech, kde podnikají velké firmy a kam se tedy stěhují lidé za prací. Zaměstnancům takových společností se bude jistě pohodlněji bydlet v soukromém bytě než na ubytovně. Tady je ovšem třeba obezřetnosti, koho si do bytu majitel pustí.

Dlouhodobý pronájem je pro majitele nejvýhodnější a lze ho využít kdekoliv. Pokud si do bytu nastěhuje slušného nájemníka s pravidelným příjmem, o byt se nemusí prakticky starat a na účet mu každý měsíc přijde sjednaná částka. Je dobré si dopředu stanovit, komu bude chtít byt pronajmout, jestli jednotlivci, mladému páru nebo třeba rodině s dětmi.

Prezentace

Stejně jako při prodeji nemovitosti i zde platí, že by si její majitel měl dát záležet na tom, jak bude prezentována. Nabízený objekt je třeba uklidit a provést případné opravy. Samozřejmostí by mělo být pěkné nafocení, vyzdvihnutí předností nemovitosti. Takže u prezentace chalupy budou uvedeny fotografie nejen interiéru ale i zahrady či bezprostředního okolí. Při pronajímání bytu se majitel může zaměřit na novou kuchyňskou linku či na terasu s klidným posezením.

Není vhodné nabízet zájemci nemovitost ve stavu, v jakém byla užívána majiteli. Všechny osobní věci a věci denní potřeby musí pryč. Fotografie, obrázky od dětí, kosmetika v koupelně, kabáty a boty v předsíni, to všechno působí rušivě.  Budoucí nájemce by si měl v bytě představit sám sebe. Nemovitost musí působit neutrálně, ale přitom příjemně. Internet je plný rad, jak takového výsledku dosáhnout. Anebo můžete sáhnout po profesionálovi a využít služby tzv. home stagingu. S jeho pomocí si tak budete moct říct o něco vyšší částku za pronájem. Ale pozor! Vaše cenové požadavky nesmí být přemrštěné. Vždy berte v potaz, v jaké lokalitě objekt pronajímáte a jaké tam jsou za obdobné nemovitosti běžné ceny. 

Výběr nájemníka

Především je ale třeba si zájemce o byt dobře vybrat. Typické neplatiče zřejmě pozná i ten, který zatím s pronajímáním nemá zkušenosti. Ale je i mnoho nájemníků, kteří se zdáli na první pohled slušní a nakonec s nimi měli majitelé bytů nemalé problémy. Proto je dobré si o zájemci zjistit co nejvíce informací. Jaká je jeho finanční situace a závazky? Má stálé zaměstnání? Jaké? Proč shání pronájem, tedy jaká životní situace ho k tomu přiměla? Opustil právě nějaký pronájem? Z jakého důvodu? Ze zdánlivých maličkostí si lze o dané osobě seskládat poměrně dobrý obrázek o tom, jaký bude nájemník. 

Jak předejít potížím

Je zavedenou praxí, že se od nájemníka vybírá kauce, obvykle ve výši dvou až tří nájmů. Při odstěhování se, pokud nebyla na nemovitosti způsobena žádná škoda, je složená částka nájemci navrácena. Pokud ale v průběhu užívání nemovitosti nějaká závada vinou nájemce vznikla, je tato hrazena právě ze složené kauce. Pro případné tahanice, zda závada již existovala, či vznikla-li až užíváním nájemce, je dobré si nemovitost před pronajmutím podrobně nafotit nebo dokonce vytvořit videozáznam.

V každém případě by měli mít pronajímatel a nájemce mezi sebou uzavřenou písemnou smlouvu, ve které jsou jasně stanovená práva a povinnosti obou stran, výše nájemného a způsob její úhrady, jakož i smluvní pokuta v případě prodlení. 

Sami, nebo s realitkou?

V neposlední řadě je potřeba si říct, jestli do toho půjdete na vlastní pěst, anebo si přizvete odborníka, tedy realitního makléře. Ten si samozřejmě řekne o provizi, ale pronájem vesměs vyřídí úplně za vás a vy budete mít čistou hlavu a pronajatou nemovitost. Navíc makléř budoucí nájemníky prověří, jestli nefigurují v registrech exekucí, insolvencí apod. Vyhnete se tím případné nepříjemné návštěvy exekutora, kterému byste pak složitě museli dokazovat, že vybavení bytu není nájemníkovo, ale vaše.